お世話になります。税理士の山方です。
今回は、不動産購入時の契約額に関する話をします。
1.土地・建物の按分額でその後の税負担が変わる？
例えば1億円の中古物件が2つ（Ａ物件・Ｂ物件）あるとします。
Ａ物件は土地2,000万円、建物8,000万円の合計1億円。Ｂ物件は、土地5,000万円、建物5,000万円の合計1億円。
どちらも同じ1億円ですが、実はその後発生する家賃収入に対する税負担は異なることとなります。
結論としては、Ａ物件（建物8,000万円）の方が、Ｂ物件（建物5,000万円）より税負担は少なくて済みます。
この原因は、建物の取得価額は減価償却を通じて費用計上できるのに対して、土地の取得価額は原則として費用計上できない為です。
Ａ物件は、最終的に総額8,000万円の費用計上ができるのに対して、Ｂ物件は5,000万円しか費用計上できません。費用計上額が大きい方が、所得（利益）金額は小さくなるため、税負担も少なくて済みます。
総額では、どちらの物件も1億円を支出していますが、建物部分の金額が大きい方が、買主にとってはその後の税負担が少なくて済むこととなります。
2.土地・建物の按分額の決め方
土地と建物の金額の割合により、其の後の税負担に影響があるということは、税務署もその金額には目を光らせています。
それでは、土地と建物のそれぞれの金額はどうやって決まるのでしょうか？
不動産譲渡契約書に土地・建物のそれぞれの金額の記載がある場合は、基本的にその金額が土地・建物のそれぞれの金額となります。ただし、記載された金額が、相場に比して著しくかい離があると認められる場合は、税務署から指摘を受ける可能性があります。
それでは、契約書に土地建物の合計額の記載のみで、それぞれの金額の記載がない場合はどうなるのでしょうか？
この場合は、合理的な割合により土地と建物の価額を按分することになります。実務上は土地と建物の固定資産税評価額の割合により、按分する事が多いです。また別の方法として、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する方法も実務上使われます。いずれの方法も、税務署から指摘される可能性は低いです。
3.土地・建物一括購入時の留意点
土地と建物を一括購入する際、買主側にとっては建物の金額が高い方が、税務上有利に働きます。土地と建物の金額は一義的には、買主と売り主の合意による契約によります。売り主の同意が得られるのであれば、できる限り建物が高くなる割り振りによる契約書を作成する事をお勧めします。
しかし売り主が法人などの場合は、建物の金額を小さくすることを主張してくる場合があります。これは売り主側にとっては、消費税等の観点から、建物の金額が小さい方が税務上有利になる事が多いからです。実務上土地建物の割り振りについては、買主側と売り主側で主張が異なることも多いです。
土地と建物の合計額のみが契約書に記載している場合は、自ら割り振りを決める事となります。この場合は、固定資産税評価額の比率による按分が基本ですが、鑑定士による鑑定評価額等の他の合理的な方法も取り入れながら、有利な割り振りを検討する事をお勧めします。
